전세로 사기를 많이 치기에 전세에 대해 어느 정도 공부를 해야 합니다. 제가 아래에서 가장 중요한 정보만 간추려서 알려드리겠습니다. 아래 내용만 숙지하면 전세사기는 안 당할 테니, 아래 내용만이라도 숙지하세요. 전세 계약을 잘하는 것은 싸게 계약하는 것이 아니라 안전하게 계약하는 것입니다.
목차
- 갭투자 및 깡통전세 예방법
- 신탁 사기 및 가짜 계약서 예방법
- 대항력과 우선변제권 이용 방법
- 전세 보증보험이 되는 지역은 무조건 보증보험 신청
전세사기 안당하는법, 갭투자 및 깡통전세 예방법
갭투자와 깡통전세의 위험에서 벗어나려면 근저당을 알아야 합니다. 집을 담보로 돈을 빌리는 것을 근저당이라고 보시면 됩니다. 꼭 등기부 등본을 확인해야 하는데 이때 중개사무소에서 준 등기부등본이 아닌 등기소에서 따로 등기부 등본을 떼야 됩니다. 등기부등본은 조작이 가능하기에 꼭 직접 확인해야 합니다.
갭투자는 임대인이 대출과 전세금을 이용해 시세 차익을 노리는 건데 위험성이 임차인에게도 전가됩니다. 갭투자와 깡통전세 모두 근저당이 있을 수밖에 없으니 등기부 등본을 직접 뗀 다음 깡통전세는 매매가의 70%보다 전세금이 작은 집을 선택해야 합니다. 또 갭투자는 매매가의 70%에 근저당을 뺀 값이 전세금보다 작은 집을 선택해야합니다.
등기부 등본은 오프라인에서는 구청이나 주민센터, 온라인은 대법원 인터넷 등기소 사이트를 이용하시면 됩니다.
신탁사기 및 가짜계약서 예방법
땅 주인이 신탁회사에게 신탁을 해서 건물을 짓는 것을 신탁개발이라고 합니다. 이때 임대인이 신탁회사에게 소유권을 잠시 이전을 해줘야 하는데 이때를 악용해 임대인이 전세계약을 하는 것을 신탁사기라고 합니다. 이 전세계약서는 소유권이 임대인에게 없기에 무효입니다. 가짜계약서입니다.
이를 피하기 위해 등기부등본에 신탁등기 여부를 확인해야 합니다. 신탁등기가 있다면 등기소에 방문에 신탁원부를 발급받아야 합니다. 신탁원부에서 대금지급자를 확인 후 대금 지급자에게 임대차 계약 동의를 받아야 합니다. 만일 대금지급자의 동의가 없이 계약을 한다면 가짜계약서가 되는 셈입니다.
대항력과 우선변제권 이용방법
대항력은 전입신고를 한 후 다음날부터 효력이 발생합니다. 또 확정일자는 대항력이 갖춰진 직후 효력이 발생합니다. 여기서 대항력이 전입신고를 한 다음날 부터 발생하기에 그 하루동안 전세 사기를 치는 일이 빈번합니다. 그 하루동안 근저당 대출을 받은 후 잠적하는 방법으로 사기를 칩니다. 이를 막기 위해 계약서 특약사항에 "계약 후 잔금을 지급한 다음날 까지는 임차주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않겠다. 만일 이를 위반할 시 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다"는 특약사항을 넣어야 합니다. 이와 같은 특약을 넣으면 근저당 대출을 받을 때 은행에서 대출이 나오지 않습니다. 그러기에 도주할 이유 또한 없어지는 겁니다.
대항력과 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권은 집이 경매에 넘어가더라도 제3자 보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 우선변제권을 받으려면 전입신고를 하시고 확정일자를 받아 놓으시면 됩니다.
전세 보증보험 이용
전세 보증보험이 되는 지역이라면 무조건 전세 보증보험을 이용하는 것이 좋습니다. 집이 만일 사기의 가능성이나 경매에 넘어갈 가능성이 있다면 전세 보증보험이 나오지 않습니다. 그러기에 보증보험 가능 지역이라면 무조건 보증보험을 신청하시고, 만일 보증보험이 나오지 않는다면 그 집은 전세계약을 하지 않는 것을 추천합니다.
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